Entiende los riesgos antes de comprar.
Antes de comprometerte con una propiedad, BCN BPC revisa los aspectos técnicos, documentales, registrales, catastrales, urbanísticos y del edificio que podrían afectar a tu decisión, para que avances con claridad.
Revisión documental · Evaluación técnica · Catastro y registro · Urbanismo · Potencial de reforma
No te comprometas sin entender la propiedad.
- Documentación
- Registro
- Catastro
- Urbanismo
- Estado del edificio
- Potencial de reforma
- Costes futuros
Qué significa la due diligence inmobiliaria en BCN BPC
La due diligence inmobiliaria es una revisión técnica y documental estructurada que se hace antes de decidir la compra. Combina criterio de arquitectura, de ingeniería y documental para ayudarte a entender una propiedad más allá de las fotos del anuncio y del precio de salida.
No sustituye al asesoramiento jurídico. Ayuda a decidir mejor.
¿Cuándo conviene pedir una revisión de due diligence?
Una revisión es más valiosa antes de firmar un contrato privado o de comprometer fondos, pero puede ayudar en varias fases de la compra.
- Has encontrado una propiedad y quieres comprobarla antes de hacer una oferta.
- Estás a punto de firmar y quieres una revisión técnica antes de comprometer fondos.
- El precio de salida parece razonable, pero no sabes qué es lo que no muestra.
- Estás valorando una propiedad que puede necesitar reforma.
- Quieres entender los riesgos registrales, catastrales o urbanísticos.
- Compras a distancia y no puedes ver la propiedad en persona.
- Quieres una confirmación independiente antes de un contrato privado o de dejar un depósito.
- Tu abogado o notario te ha planteado una cuestión que no puedes resolver solo.
- Simplemente quieres tranquilidad antes de una decisión financiera importante.
Más que una comprobación jurídica
Mucha gente cree que una due diligence es puramente jurídica. En BCN BPC reúne varios niveles de análisis: criterio de arquitectura, de ingeniería y documental, con coordinación jurídica cuando hace falta.
- Revisión jurídica y documental
- Coherencia entre registro y titularidad
- Verificación catastral y de superficies
- Situación urbanística y de licencias
- Estado técnico y estructural
- Instalaciones y sistemas del edificio
- Obligaciones de comunidad y gastos compartidos
- Potencial y limitaciones de reforma
- Consideraciones sobre eficiencia energética
- Implicaciones para la tasación y la negociación
Las cuestiones jurídicas, como las condiciones del contrato, las implicaciones fiscales o el proceso notarial, siguen siendo responsabilidad de tu asesor jurídico. Coordinamos con profesionales del derecho cuando hace falta.
Qué revisamos
El alcance exacto se adapta a cada propiedad, pero una revisión completa suele abarcar los siguientes aspectos.
- Titularidad y situación registral
- Referencia catastral y superficie
- Clasificación urbanística
- Licencias del edificio y legalidad
- Estado estructural
- Estado de la fachada y la cubierta
- Instalaciones y sistemas
- Humedades y patologías visibles
- Estado de las zonas comunes
- Estatutos y obligaciones de la comunidad
- Gastos de comunidad pendientes
- Certificado de eficiencia energética
- Limitaciones para reformar
- Accesibilidad
- Necesidades futuras de mantenimiento
- Situación de ocupación y uso
- Cargas y gravámenes
Documentación, registro y titularidad
Revisamos la documentación que define la titularidad, las cargas y las obligaciones de la propiedad, para detectar incoherencias antes de que se conviertan en problemas.
- Título de propiedad y cadena de titularidad
- Extracto del registro (nota simple)
- Cargas, hipotecas o gravámenes
- Estatutos y normas internas de la comunidad
- Certificado de deudas pendientes con la comunidad
- Certificado de eficiencia energética
- Cédula de habitabilidad, cuando proceda
- Libro del edificio e inspecciones técnicas, cuando estén disponibles
Una documentación clara es la base de una compra segura.
Catastro, superficies y realidad de la propiedad
Los datos catastrales, la superficie registral y el estado real construido de la propiedad no siempre coinciden. Estas incoherencias pueden afectar a la legalidad, al valor y a futuras operaciones.
- Superficie catastral que no coincide con la superficie registral
- Superficie registral que no coincide con la superficie real construida
- Ampliaciones o modificaciones no declaradas
- Incoherencias de linderos con propiedades colindantes
- Georreferenciación ausente o desactualizada
- Discrepancias que afectan a una futura tasación o venta
Urbanismo, licencias y uso
La situación urbanística de una propiedad puede condicionar lo que puedes hacer legalmente con ella, ahora y en el futuro, incluidos los planes de reforma o ampliación.
- Clasificación urbanística de la propiedad
- Uso permitido y uso actual
- Situación de las licencias de obra
- Aspectos de protección o patrimonio, cuando proceda
- Parámetros de volumen, altura y edificabilidad
- Situaciones disconformes o fuera de ordenación
- Procedimientos urbanísticos pendientes, cuando proceda
- Implicaciones para la reforma o la ampliación
Las situaciones urbanísticas varían mucho entre edificios y municipios. Te ayudamos a entender lo que se aplica a una propiedad concreta, no a partir de suposiciones generales.
Estado técnico y del edificio
Nuestros arquitectos e ingenieros evalúan el propio edificio e identifican los problemas visibles y, cuando es posible, los menos evidentes que podrían afectar a la seguridad, al coste o a obras futuras.
- Elementos estructurales
- Estado de la fachada
- Cubierta e impermeabilización
- Humedades y patologías visibles
- Instalaciones de fontanería y saneamiento
- Instalación eléctrica
- Sistemas de calefacción y refrigeración
- Ventanas y envolvente térmica
- Zonas comunes e instalaciones compartidas
- Nivel general de mantenimiento
Nuestra revisión ayuda a identificar los riesgos técnicos razonablemente observables. No sustituye a un estudio estructural completo cuando la situación lo requiere.
Comunidad, costes y obligaciones futuras
Los costes compartidos y las obligaciones de la comunidad se subestiman a menudo al decidir una compra, pero pueden suponer un gasto futuro importante.
- Cuotas mensuales de comunidad
- Obras extraordinarias pendientes o aprobadas
- Deudas con la comunidad que afectan a la propiedad
- Situación del fondo de reserva, cuando esté disponible
- Obras en curso de ascensor, fachada o cubierta
- Estatutos de la comunidad y restricciones de uso
- Instalaciones compartidas y su mantenimiento
- Obligaciones futuras previsibles
El precio de compra rara vez cuenta toda la historia.
Potencial y limitaciones de la reforma
Algunas propiedades merecen comprarse precisamente por lo que pueden llegar a ser. Te ayudamos a entender el potencial de reforma y sus limitaciones antes de comprometerte con la compra.
- Posibilidades de distribución
- Elementos portantes
- Capacidad de las instalaciones
- Ventilación y luz natural
- Viabilidad de trasladar zonas húmedas
- Restricciones de la comunidad para las obras
- Elementos protegidos o no modificables
- Complejidad técnica de la intervención
- Nivel aproximado de intervención
- Potencial de transformación de alto nivel
Eficiencia energética y aspectos de futuro
La eficiencia energética afecta tanto al confort como a los costes de uso a largo plazo. Te ayudamos a entender en qué punto está la propiedad y cuánto margen de mejora tiene.
- Calificación del certificado de eficiencia energética
- Sistemas de calefacción y refrigeración
- Oportunidades de aislamiento
- Viabilidad de la aerotermia
- Potencial solar
- Potencia eléctrica
- Preparación para la recarga de vehículos eléctricos
- Confort térmico
- Costes de uso previsibles
El potencial de reforma ayuda a identificar posibilidades. No garantiza que una transformación concreta sea viable o se apruebe.
Criterio de tasación e implicaciones para la negociación
Lo que sale a la luz en una due diligence suele influir en cómo debe valorarse y negociarse una propiedad. Te ayudamos a traducir los hallazgos técnicos en un contexto de valor práctico.
Solicita una tasación oficial- Consideraciones de valor ajustadas al estado
- Impacto del coste de la reforma en el valor
- Contexto de mercado comparable
- Argumentos de negociación ajustados al riesgo
- Cuestiones documentales o jurídicas que afectan al valor
- Consideraciones de liquidez futura
- Si se recomienda una tasación oficial
Qué recibes
Los hallazgos se organizan en un resumen claro, pensado para entenderse sin conocimientos técnicos y usarse directamente al decidir.
- Resumen de los hallazgos clave
- Revisión de la documentación y del registro
- Observaciones catastrales y de superficie
- Situación urbanística
- Visión general del estado técnico
- Consideraciones de comunidad y de costes
- Notas sobre el potencial de reforma
- Consideraciones sobre eficiencia energética
- Riesgos identificados y cuestiones abiertas
- Siguientes pasos recomendados
El formato y la profundidad se adaptan al alcance acordado para cada encargo.
Cómo trabajamos
Nuestro proceso está pensado para darte conclusiones claras y a tiempo, antes de que tengas que decidir.
- 01
Solicitud inicial
Nos facilitas los datos de la propiedad y la documentación disponible, junto con tus plazos y cualquier preocupación concreta.
- 02
Revisión de la documentación
Revisamos la documentación de titularidad, registro, catastro y comunidad para detectar incoherencias o cuestiones abiertas.
- 03
Evaluación técnica
Nuestros arquitectos e ingenieros evalúan el estado estructural, técnico y de las instalaciones del edificio, en persona o a distancia cuando es necesario.
- 04
Verificación urbanística y catastral
Comprobamos la clasificación urbanística, las licencias, las superficies y la coherencia catastral relevantes para la propiedad.
- 05
Informe de hallazgos y claridad
Resumimos los hallazgos, los riesgos y las cuestiones abiertas en un informe claro y estructurado, pensado para respaldar tu decisión.
- 06
Orientación sobre los siguientes pasos
Comentamos los hallazgos contigo y, cuando hace falta, coordinamos con tu asesor jurídico u otros especialistas.
Riesgos habituales que ayudamos a identificar
Cada propiedad es distinta, pero ciertos riesgos aparecen una y otra vez en las decisiones de compra en Barcelona.
- Obras o ampliaciones no declaradas
- Incoherencias de superficie catastral
- Deudas pendientes con la comunidad
- Obras extraordinarias aprobadas pero sin pagar
- Patologías estructurales o de fachada
- Instalaciones obsoletas o inseguras
- Disconformidades urbanísticas
- Falta de cédula de habitabilidad
- Cargas o gravámenes registrales
- Limitaciones para reformar que no se ven a simple vista
- Baja eficiencia energética que encarece los costes futuros
- Potencial de reforma sobreestimado
Identificar un riesgo no significa que haya que descartar una propiedad. Significa que puedes decidir con claridad y no por suposición.
Relación con otros servicios de BCN BPC
La due diligence inmobiliaria rara vez va sola. Según lo que encontremos, suele conectarse con otros servicios de BCN BPC a lo largo de todo el ciclo de vida de la propiedad.
A quién va dirigido este servicio
Nuestro servicio de due diligence está pensado para cualquiera que quiera claridad técnica antes de tomar una decisión inmobiliaria importante.
- Compradores internacionales que compran desde el extranjero
- Compradores a punto de firmar un contrato privado
- Familias que se trasladan a Barcelona
- Inversores que buscan una visión clara del riesgo
- Compradores que se plantean una propiedad para reformar
- Clientes de alto nivel que buscan discreción y profundidad técnica
- Compradores locales que quieren una opinión técnica independiente
- Asesores jurídicos que buscan apoyo técnico para un cliente
Preguntas frecuentes
Dónde encaja este servicio
La mayoría de los clientes llega a este servicio como parte de un objetivo mayor. Parte de tu situación y te mostraremos el recorrido completo.
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Tanto si acabas de encontrar una propiedad como si estás a punto de firmar, nuestro equipo puede revisar los aspectos técnicos, documentales y urbanísticos que importan antes de que sigas adelante.