1. Obtén tu NIE y una cuenta bancaria española
El NIE es el número de identificación fiscal para extranjeros en España. Lo necesitarás para firmar la compra, pagar impuestos y, en la práctica, para abrir una cuenta bancaria española.
Una cuenta bancaria local facilita mucho el resto del proceso: pagos al vendedor, impuestos, gastos de notaría y registro, y suministros. Empieza pronto con ambos trámites, porque pueden tardar varias semanas, sobre todo si no estás en España.
2. Define lo que buscas y tu presupuesto real
Tu presupuesto no es solo el precio de la vivienda. Además debes prever los impuestos y gastos de compra (que varían según se trate de obra nueva o de segunda mano), los gastos de notaría y registro, los honorarios jurídicos o de gestor y, a menudo, las obras de reforma.
Pide a tus asesores una estimación completa antes de empezar a buscar. Así evitarás la situación, muy habitual, de encontrar una propiedad que te gusta y que, una vez sumado todo, queda fuera de tu presupuesto.
- Finalidad: vivienda, inversión o ambas
- Zonas y tipos de edificio que encajan con tus planes
- Presupuesto total, incluidos gastos, obras y un margen de seguridad
- Financiación, si la necesitas, y plazos
3. Busca, visita y haz una preselección
Barcelona es un mercado muy local: los barrios, los tipos de edificio y su estado varían mucho. Tener claro lo que buscas te ayuda a descartar rápidamente los anuncios que no encajan.
Si no puedes viajar con frecuencia, pide a tus asesores que visiten por ti y que te informen por videollamada y por escrito. Una buena preselección de tres o cuatro propiedades es mejor que veinte visitas.
4. Revisa la propiedad antes de comprometerte
Antes de hacer una oferta, o como muy tarde antes de firmar cualquier documento vinculante, haz revisar la propiedad: su estado físico, las instalaciones, la documentación y las obras que pueda necesitar. La siguiente guía de esta serie explica qué abarca una due diligence inmobiliaria.
5. Oferta y contrato de arras
Una vez acordado el precio, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras, con el pago de una señal. Este contrato tiene consecuencias jurídicas si cualquiera de las partes se retira, por lo que conviene revisarlo antes de firmarlo, no después.
Asegúrate de que las condiciones que te importan, como el resultado de las comprobaciones o la financiación, queden reflejadas en él.
6. Comprobaciones finales antes de la firma
- Una nota simple actualizada del Registro que muestre la titularidad y las cargas
- Coherencia entre Registro, Catastro y la propiedad real
- Confirmación de que los impuestos y las cuotas de comunidad están pagados
- El certificado de eficiencia energética y, en Cataluña, la cédula de habitabilidad cuando proceda
- Obras pendientes o derramas en el edificio
7. Escritura ante notario e inscripción
La compra se formaliza en una escritura pública firmada ante notario. Se abona el resto del precio, se entregan las llaves, se liquidan los impuestos y la propiedad se inscribe a tu nombre. Si no puedes estar presente, puedes otorgar un poder notarial.
Errores habituales
- Firmar el contrato de arras sin haber revisado antes la propiedad
- Subestimar el coste de las obras y las licencias
- Fiarse únicamente del anuncio y de la descripción del agente
- Ignorar las obligaciones de la comunidad y el estado del edificio
- Descubrir discrepancias entre el Registro y el Catastro después de la compra