1. Obtenez votre NIE et un compte bancaire espagnol
Le NIE est le numéro d’identification fiscale des étrangers en Espagne. Vous en aurez besoin pour signer l’achat, payer les impôts et, en pratique, ouvrir un compte bancaire espagnol.
Un compte bancaire local facilite grandement le reste du processus : paiements au vendeur, impôts, frais de notaire et de registre, et abonnements aux services de base (électricité, eau, internet). Commencez tôt les deux démarches, car elles peuvent prendre plusieurs semaines, surtout si vous n’êtes pas en Espagne.
2. Définissez votre cahier des charges et votre budget réel
Votre budget ne se limite pas au prix du bien. Il faut y ajouter les impôts et frais d’achat (qui diffèrent selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou d’un bien ancien), les frais de notaire et de registre, les honoraires d’avocat ou de gestor et, souvent, les travaux de rénovation.
Demandez à vos conseillers une estimation complète avant de commencer vos recherches. Cela évite la situation, fréquente, où l’on trouve un bien qui plaît mais qui, une fois tout additionné, dépasse le budget.
- Objectif : résidence, investissement ou les deux
- Quartiers et types d’immeubles correspondant à vos projets
- Budget total, y compris frais, travaux et marge de sécurité
- Financement, si nécessaire, et calendrier
3. Recherchez, visitez et établissez une présélection
Barcelone est un marché très local : les quartiers, les types d’immeubles et leur état varient fortement. Un cahier des charges clair permet d’écarter rapidement les annonces qui ne conviennent pas.
Si vous ne pouvez pas voyager souvent, demandez à vos conseillers de visiter à votre place et de vous rendre compte par visioconférence et par écrit. Une bonne présélection de trois ou quatre biens vaut mieux que vingt visites.
4. Faites examiner le bien avant de vous engager
Avant de faire une offre, ou au plus tard avant de signer tout document engageant, faites examiner le bien : son état physique, ses installations, sa documentation et les travaux qu’il peut nécessiter. Le prochain guide de cette série explique ce que couvre une due diligence immobilière.
5. Offre et contrat d’arrhes
Une fois le prix convenu, l’acheteur et le vendeur signent généralement un contrat d’arrhes (contrato de arras), avec versement d’un acompte. Ce contrat a des conséquences juridiques si l’une des parties se retire ; il doit donc être examiné avant sa signature, et non après.
Veillez à ce que les conditions qui comptent pour vous, comme le résultat des vérifications ou le financement, y figurent.
6. Vérifications finales avant la signature
- Une nota simple (extrait du registre de la propriété) à jour, indiquant le propriétaire et les charges
- Cohérence entre le registre, le cadastre et le bien réel
- Confirmation que les impôts et les charges de copropriété sont payés
- Le certificat de performance énergétique et, en Catalogne, le certificat d’habitabilité lorsqu’il est requis
- Travaux en attente ou appels de fonds exceptionnels dans l’immeuble
7. Acte devant notaire et enregistrement
L’achat est formalisé par un acte public signé devant notaire. Le solde est payé, les clés sont remises, les impôts sont réglés et le bien est inscrit à votre nom au registre de la propriété. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez donner une procuration.
Erreurs courantes
- Signer le contrat d’arrhes sans avoir examiné le bien au préalable
- Sous-estimer le coût des travaux et des permis
- Se fier uniquement à l’annonce et à la description de l’agent
- Ignorer les obligations de la copropriété et l’état de l’immeuble
- Découvrir des écarts entre le registre et le cadastre après l’achat