Documentation
Commencez par ce que disent les documents sur le bien et par la vérification de leur concordance avec la réalité.
- Nota simple (extrait du registre de la propriété) : propriétaire, charges, hypothèques ou servitudes
- Certificat cadastral : surface, usage et description graphique
- Cohérence des surfaces et de la distribution entre le registre, le cadastre et le bien lui-même
- Certificat de la copropriété : dettes et travaux approuvés ou en attente
- Impôt foncier (IBI) et factures de services (électricité, eau, gaz) à jour
- Certificat de performance énergétique et, en Catalogne, certificat d’habitabilité lorsqu’il est requis
État physique
Une visite technique recherche ce qu’une visite ordinaire ne montre pas.
- Signes structurels visibles, tels que fissures ou déformations
- Humidité, fuites et leur origine possible
- Toiture, façade, balcons et terrasses
- Installations électriques, de plomberie et de chauffage, et ce qui pourrait nécessiter un remplacement prochain
- Fenêtres, isolation et confort
L’immeuble, et pas seulement l’appartement
Vous achetez une part d’un immeuble. Son état et les finances de sa copropriété vous concernent directement.
- Inspection technique périodique de l’immeuble (ITE), lorsqu’elle s’applique en raison de l’âge
- État des parties communes, de la toiture et de la structure
- Travaux en attente ou appels de fonds exceptionnels (derramas) que vous pourriez devoir payer
- Règles et obligations de la copropriété
Situation urbanistique et des permis
Des extensions, des terrasses fermées, des changements d’usage ou de distribution jamais déclarés peuvent créer des problèmes lors de la vente ou d’une demande de prêt hypothécaire. L’examen doit comparer ce qui existe avec ce qui est enregistré et autorisé.
Potentiel de rénovation et coûts cachés
Si vous prévoyez des travaux, vérifiez avant d’acheter ce que le bien et l’immeuble permettent, et ce que cela est susceptible de coûter. Les limites structurelles, l’accord de la copropriété, les éléments protégés et les exigences de permis modifient le budget et le calendrier.
Signaux d’alerte qui méritent un second regard
- Surface de l’annonce différente de celle du registre ou du cadastre
- Travaux cosmétiques récents pouvant dissimuler de l’humidité ou des dégâts
- Charges ou dettes inscrites sur le bien
- Un immeuble sans inspection technique récente et présentant une dégradation visible
- Réticence du vendeur à partager des documents
Quand la réaliser
Idéalement avant de signer le contrat d’arrhes, ou avec des conditions qui dépendent du résultat. Découvrir les problèmes avant de s’engager vous donne trois options : renoncer, renégocier ou poursuivre avec un budget réaliste.
Ce guide est une information générale, et non un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles et les chiffres évoluent ; confirmez donc toujours les détails de votre cas avec un avocat ou un gestor qualifié.