Documentación
Empieza por lo que dicen los documentos sobre la propiedad y por si coincide con la realidad.
- Nota simple del Registro: propietario, cargas, hipotecas o gravámenes
- Certificación catastral: superficie, uso y descripción gráfica
- Coherencia de superficies y distribución entre el Registro, el Catastro y el propio inmueble
- Certificado de la comunidad: deudas y obras aprobadas o pendientes
- Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y suministros al corriente
- Certificado de eficiencia energética y, en Cataluña, la cédula de habitabilidad cuando proceda
Estado físico
Una visita técnica busca lo que una visita normal no muestra.
- Signos estructurales visibles, como grietas o deformaciones
- Humedades, filtraciones y su posible origen
- Cubierta, fachada, balcones y terrazas
- Instalaciones eléctricas, de fontanería y de calefacción, y lo que pueda necesitar sustitución próximamente
- Ventanas, aislamiento y confort
El edificio, no solo la vivienda
Compras una parte de un edificio. Su estado y las finanzas de su comunidad te afectan directamente.
- Inspección técnica periódica del edificio (ITE), cuando corresponda por antigüedad
- Estado de las zonas comunes, la cubierta y la estructura
- Obras pendientes o derramas que quizá tengas que pagar
- Normas y obligaciones de la comunidad
Situación urbanística y de licencias
Ampliaciones, terrazas cerradas, cambios de uso o de distribución que nunca se declararon pueden crear problemas en el momento de la venta o al solicitar una hipoteca. La revisión debe comparar lo que existe con lo que consta inscrito y autorizado.
Potencial de reforma y costes ocultos
Si piensas hacer obras, comprueba antes de comprar qué permiten la propiedad y el edificio, y cuánto es probable que cuesten. Los límites estructurales, la aprobación de la comunidad, los elementos protegidos y los requisitos de licencia modifican el presupuesto y el calendario.
Señales de alerta que merecen una segunda mirada
- Superficie del anuncio distinta de la del Registro o el Catastro
- Obras cosméticas recientes que podrían ocultar humedades o daños
- Cargas o deudas inscritas sobre la propiedad
- Un edificio sin inspección técnica reciente y con deterioro visible
- Reticencia del vendedor a compartir documentos
Cuándo hacerla
Lo ideal es hacerla antes de firmar el contrato de arras, o incluir en él condiciones que dependan del resultado. Descubrir los problemas antes de comprometerte te da tres opciones: retirarte, renegociar o continuar con un presupuesto realista.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero. Las normas y las cifras cambian, por lo que debes confirmar siempre los detalles de tu caso con un abogado o gestor cualificado.