Le rôle de chaque registre
- Le cadastre est un registre administratif utilisé principalement à des fins fiscales : il décrit le bien, sa surface, son usage et sa localisation.
- Le registre de la propriété est un registre juridique : il confère une protection légale à la propriété ainsi qu’aux droits et charges grevant un bien.
Pourquoi ils diffèrent
- Des extensions ou modifications construites mais jamais déclarées dans l’un des registres
- D’anciens registres mesurés avec des méthodes moins précises
- Des changements de limites, divisions ou regroupements de biens
- Des erreurs jamais corrigées
Pourquoi c’est important
Un écart de surface, de volume ou de position peut devenir un problème précisément lorsque vous avez besoin que le bien soit en règle : lors d’une vente, lorsqu’une banque évalue le bien pour un prêt hypothécaire ou lorsque des héritiers se partagent une succession.
Comment on y remédie habituellement
La première étape est un audit technique : une inspection physique et une comparaison du bien réel avec les deux registres. En cas de différences, des spécialistes préparent des plans cotés et géoréférencés ainsi que la documentation nécessaire pour corriger les registres, puis effectuent les démarches correspondantes.
La bonne voie dépend du type de divergence ; il convient donc de la comprendre avant de choisir comment la corriger.
Si vous achetez
Vérifiez la cohérence entre le registre, le cadastre et le bien réel avant de signer. C’est l’une des vérifications les plus utiles lors d’un achat, et l’une des moins coûteuses à réaliser en amont.
Ce guide est une information générale, et non un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles et les chiffres évoluent ; confirmez donc toujours les détails de votre cas avec un avocat ou un gestor qualifié.